文：面包财经
当一二线住宅市场烈火烹油之时，商业地产正遭遇寒冬。
曾经有着"外资第一店"美誉的百盛商业集团，正陷入巨额亏损的境地。财报显示，今年上半年，该公司亏损1.24亿。今年上半年，百盛已经关闭了两家门店。当前公司总市值只有17亿港元左右，比峰值时已经下跌超过九成。过去两年已经频繁出现的大型零售商关店潮，进入2016之后，愈演愈烈。
而潘石屹此前在业绩发布会上关于出售上海商业地产项目的表态，给热火朝天的商业地产泼了一盆冷水。与此同时，诸多港资业地产商也正在频繁抛售物业。
关店潮与抛售风同时来袭，商业地产正在上演一幕幕"生死大逃亡"的戏码。
继续关店！零售业的冬天漫无尽头
经历多年转型的实体零售业，并没有在2016年迎来春天。继续上演着更大范围的关店潮，范围遍及一二三线城市。以下是面包财经（微信公众号ID：mbcaijing）根据财报以及公开报道整理的今年以来部分百货业关店记录：
2016年8月：百盛集团将关闭重庆万象门店，上半年已关闭西安东大街和重庆大坪店两家门店。
2016年6月：华联商厦关闭开业22年的成都店。
2016年5月：南京八佰伴停业。
2016年4月：友谊商店关闭广州南宁店。
2016年4月：世纪金花关闭银川店。
2016年3月：来雅百货关闭泉州中骏世界城店。
2016年3月：喜乐地购物中心关闭长沙万家丽路门店。
2016年2月：摩尔百货关闭成都天府店。
2016年2月：新华百货关闭银川东方红店。
2016年2月：NOVO百货关闭重庆大融城店。
2016年2月：天虹商场关闭深圳深南君尚店。
2016年1月：新世界百货关闭北京时尚店。
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不仅百货公司面临关店的窘境，连锁超市和家电企业这两年同样难过。
苏宁云商：2016年上半年大陆市场关闭各类门店114家。
联华超市：2015年净关闭408家。关店数量约占门店总数的一成。
北京京客隆：2015年关闭1间综合超市、12间直营便利店、16间加盟便利店。
人人乐：2015年集中关闭11家门店、处置1家门店。
卜蜂莲花：2016年上半年亏损超过6200万。
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卖楼卖项目 商业地产公司抛售资产
百货和零售大范围关店之时，很多商业地产公司的日子也不好过。一些商业地产公司，尤其是港资或者在香港上市的地产公司，正在大手笔出售商业地产项目。
2016年7月， SOHO中国整体出售SOHO世纪广场。8月召开的中期业绩发布会上透露，将出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目，总建筑面积达到39.42万平方米，占公司项目总建筑面积的23.18%。
2016年5月，瑞安房地产45亿出售武汉在建商业项目，包括写字楼、酒店等。
2016年1月初，华人置业以124.48亿元的总价出售位于香港的美国万通大厦。在去年7月份，华人置业就曾以65亿港元的售价出售位于成都的三个地产项目。
2015年12月末，周大福与恒大地产签订5份协议，出售位于青岛、上海及北京的房地产项目，涉及资金131亿元。
2015年12月初，新世界以135亿元人民币的总价，出售位于武汉、惠阳与海口的三大地产项目予恒大。
2015年7月，在大量出售内地资产后，长实地产拟转手上海浦东综合体世纪汇广场，据了解该项目是长实地产在陆家嘴最后的自留商用物业。
2015年7月，新鸿基以18.6亿港元的价格转让广东佛山最大的旧改项目股份。
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萧条背后：冲击不仅仅来自电商
电商冲击被认为是传统零售衰落的一大推手，但如果做进一步的拆解，很难将原因都归结为电商的冲击。当营收下降之时，实体零售商的成本依然节节攀升。
以百盛商业为例，今年上半年该公司员工成本约3.78亿，比去年同期增加约4560万，而营业收入则减少了1.25亿。旗下拥有大润发和欧尚两大品牌的高鑫零售，今年上半年销售货品的营业额增加4.2%，同店销售持续下滑，但员工成本增加了9.4%；员工成本增加的速度相当于营业额增速的2倍多。营收下滑与成本飙升共同发威，让已经疲弱的实体零售商压力倍增。
商业地产、尤其是大型购物中心的严重过剩，则让实体商业的转型更加举步维艰。这在很多程度上也解释了部分房地产商主动或者被动抛售物业的原因。
以华人置业出售项目的成都为例。根据第三方的统计数据，今年上半年成都计划开业的商业项目有34个，但实际开业的只有两个。由于招商困难，大部分商业项目不得不延期开业。
同为省会城市的长沙情况更为严重。新华网此前刊文称：截至2016年3月，长沙市已建和在建的综合体共计44个，城市综合体总面积超过1500万平方米。而按照国际惯例，商业面积与人口的配比是"人均1平方米"，这不仅包括综合体，还包括了社区商业。而2015年底，长沙的常住人口仅743万。
来自国家统计局的数据则显示，过去几年全国商业营业用房的销售面积和销售额持续处于高位。下图是面包财经（微信公众号ID:mbcaijing）根据国家统计局绘制的商业营业用房销售变动趋势：
过去3年，每年销售的商业营业用房面积均超过8000万平方，去年更高达9252万平方。当一二线城市住房价格飙涨之时，商业地产正面临严峻的过剩压力。
即便是上海，情况也不容乐观。
统计数据显示：2016年4月底，上海商业用房可售面积为1023.04万平方米，同期住宅可售面积为915万平方米。商业用房库存已经超过住宅。
一边是身陷亏损的实体商业，一边是迅猛过剩的商业地产。生死大逃亡难道只是一个开始？
相关阅读：库存严重 商业地产未来两年或将进入深冬
《中国商业地产行业（2015 /2016）年度发展报告》在中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会上发布。报告显示，中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。
相比起住宅，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示："商业地产的库存比住宅地产更加严重。"
"据统计，我们商业地产的待售面积是2.7亿平方米，住宅待售面积是4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产，这个比例很高。过去讲泡沫化、同质化、边缘化，其实还有过量化、库存大，这是我们面临的问题。"顾云昌说。
而万达金融集团总裁曲德君对商业地产拥有的更多的是信心。"商业地产经过多年的快速发展，部分地区出现项目集中、规模大、速度快的现象，与市场需求不均衡，商业项目运作周期长，多年集中放量与行业自身发展都有关系，也与市场经营环境变化有关。但是从总体情况看，我国大部分城市和地区商业设施消费供给与消费需求的匹配方面还有较大差距，与发达国家相比还有较大提升空间，不能因为短期的调整和局部的问题而怀疑整个行业的发展。发展过程当中产生的问题，需要在发展过程当中消化和解决，商业地产依然有很大的市场空间。"
与会专家与企业代表纷纷对商业地产"是已经进入寒冬，还是将迎来春天"的问题各抒己见。
中华全国商业信息中心主任王耀表示："商业地产未来两年会进入深冬。"王耀介绍，这个结论主要来自三个方面：第一，去年国内GDP增速是6.38%，创25年来最低；第二，我国的进出口增速从1979年到现在平均数是16%，但去年为7%；第三，国内消费指数从2001年到2014年平均增长15.4%，去年仅为10.7%。
"从数字来看，今年的情况也并不理想。我们过去靠互联网拉动，但互联网增速这几年下降的速度比我们想像得要快，传统的商业增速在减缓，互联网增速也在减缓，靠什么拉动？未来中国真正的出路在哪儿？我认为在于增加居民收入，也就是在中国服务业还有巨大的空间，尤其是在生产和生活服务业方面。比如成都的远洋太古里，百盛春熙店，模式非常好，但这些毕竟只是商业地产领域里的凤毛麟角。"王耀说。
对于2016年的行业发展趋势，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，从"互联网+"走向"商业+"是个值得关注的重大变化。之前，商业地产业界普遍把困难归结于电商，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式。现在觉醒过来之后，业界应当开始找寻新的方向，以商业为主导而不是以互联网为主导，积极地向"商业+"方向探索。
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"整个商业地产确实是过度泛滥的。"有业内操盘手向记者表示，三线城市的商业地产项目，产品逻辑、成本管控和运营模式需要创新突破。
值得注意的是，在全国各地政府祭出各种新政加快房地产行业去库存之际，非一线城市的非住宅库存实际上才是"难啃的骨头"，商业类项目，出现大量积压。在福建，政府甚至出台政策改变商业用地性质，来加快去商业类房产库存。
据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十余万亿元。即使对于一线城市来说，商业项目也是良莠不齐，其中不乏高空置率的商场。
非住宅库存难盘活
《证券日报》记者近日曾实地调查位于北京（楼盘）铁道大厦附近的某商场，记者走遍商场发现，除了星巴克和两三家餐厅还在营业外，其他商铺基本是空置状态，货柜空空如也，商场无人光顾，一片萧索。
"这些商家都退租了，半年前这个商场基本就空了。"某位在此工作的人士向《证券日报》记者如是透露。
作为一线城市的北京，有些商场尚且如此，部分非一线城市的商业地产项目压力则更大。
"三线市场经历了这么多年的变化，百货行业逐渐萧条，8年前很好的项目现在基本都没什么了，随着万达等大型商业地产公司渠道下沉到三线城市，其他开发商手里的地怎么办？"在以"创新突围洞见未来"为主题的中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会在上，北京上品管理公司总经理白雪峰表示，折扣业态，加上线上线下一体化运营，这是未来三线城市商业地产市场重要的盈利模式。
红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜则称，对物业而言，长期持有在手上，对企业的现金流和融资成本都有较大的压力，对商业管理来说，就是轻资产撬动重资产。"对于开发运营之后的资产证券化而言，我把开发的物业项目联合信托机构成立一家基金公司，合作管理物业，约定融资计划、为业主提供固定回报，这就实现了一定程度的证券化。"
同时，陈煜表示，公司也关注三四线城市商业地产项目，"我们在一线城市布局之后，会关注这些城市周边的三四线城市，用城市群带动三四线城市发展布局，但三四线城市要做轻资产，也面临挑战。"
"在三线城市，我认为市场空间是很大的，只要你能做到尽量的差异化和精品，我想市场是可以非常好的。"正荣集团商业总经理张子玉表示，创新地增加体验非常重要，比如在正荣的某项目中，"买够两百元，可以免费去拍照"，而体验性业态虽然投资成本大，运营成本高，但这些都能够增加了商场黏性；另外，提高智能化，做服务产业化。"
资本并购加速行业分化
值得关注的是，专注于一线城市的开发商也正在将商业业态下沉至非一线城市。北辰实业总经理曾劲在接受《证券日报》记者采访时表示，北辰一直是以北京为中心在发展，但近三年的时间，北辰已经进入武汉（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、长沙（楼盘）等全国十个城市，共有20多个项目，其中不乏大体量的商业地产项目。
北辰相关负责人向本报记者表示，北辰在长沙550万平方米的超大体量项目中，有80万平方米为商业类业态。不过，曾劲向《证券日报》记者坦言，北辰正在整合商业资产，但并不是要退出商业业态开发运营。在北辰的整合计划中，除了要引入商业运营能力更强的机构合作外，不排除出售或出租一部分商业资产，达到盘活商业资产的目的。
据中国商业地产联盟发布的《中国商业地产行业（2015 /2016）年度发展报告》显示，受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽，有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。
对此，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平称，2015年商业地产行业呈现整体困难。如商业规划失控，许多地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。
王永平表示，行业分化重组加剧。一年内，仅北京城就出现了四大并购案，与此同时，以万达为代表一批专业和知名开发商开始尝试轻资产模式，行业分工出现有轻有重，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。
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